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Loi Pinel 2018

Loi Pinel 2018

Le dispositif Pinel prolongé en 2018

loi pinel guide pdf

Une réduction d'impôt jusqu'à 6 000 € / an sur 9 ans

Les zones A, A bis et B1* sont maintenues. les zones B2 et C sortent du champs d'application du dispositif.

Le dispositif de défiscalisation immobilière Loi Pinel reconduit en 2018, pour une durée de 4 ans.

Les zones loi Pinel 2018 recentrées

Préparer sa retraite

Par rapport à la loi Pinel 2017 : des avantages confirmés

21% du prix du bien pour 12 ans de location

18% du prix du bien pour 9 ans de location

12% du prix du bien pour 6 ans de location

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ZONES PINEL 2018 éligibles par villes et AVANTAGES DU DISPOSITIF

Offert et sans engagement

Se constituer un patrimoine

Louer sa retraite

Préparer sa retraite

L'objectif de la loi Pinel 2018 est de favoriser la construction de logements neufs tout en permettant aux acquéreurs de profiter d'avantages fiscaux. Prorogé de 2018 à 2021, le dispositif permettra de réduire la tension locative dans les "zones tendues", correspondants aux grandes villes et leur périphérie. Les zones B2 et C, éligibles jusqu'à fin 2017, ne le seront plus dès début 2018, au motif qu'il "y règne une moindre tension sur le marché locatif" entre l'offre et la demande.


Tout acquéreur ayant réalisé un investissement dans l'une de ces zones (voir les communes dans le guide joint) avec un acte authentique de vente signé chez le notaire avant le 31 mars 2018, reste éligible aux bénéfices de la réduction d'impôt.


Conditions Pinel 2018 : logements éligibles

  • Améliorer la qualité du parc locatif avec des biens de grande qualité et qui répondent à des normes énergétiques précises 


  • Limiter la hausse des loyers dans des zones où la demande est très importante


  • Réguler les constructions de logements en fonction des besoins et des zones géographiques


  • Soutenir l’activité économique par le levier fiscal


Calculez votre investissement en Loi Pinel 2018

La loi Pinel permet aux investisseurs de bénéficier de réductions d’impôts conséquentes. Ces avantages fiscaux fluctuent selon la durée de mise en location du bien. Ils peuvent aller de 12% du montant de l'acquisition pour un minimum de 6 ans de mise en location, jusqu'à 21% pour 12 de mise en location. L'ensemble des conditions d'éligibilité doivent être respectées pour bénéficier de ces avantages.


Ainsi, la réduction accordée selon l'engagement de location se répartie comme suit :

  • 12% pour une durée de location de 6 ans
  • 18% pour une durée de location de 9 ans
  • 21% pour une durée de location de 12 ans


L'investisseur a en effet la possibilité de louer le bien selon une durée variable, allant de 6 à 12 ans. 

A chaque période de location est associée un taux de défiscalisation octroyant une réduction d'impôt sur l'acquisition du bien.

Exemple : Un bien éligible à la loi Pinel 2018 d'une valeur de 150 000 euros loué pendant 9 ans, permettra une réduction d'impôt totale de 27 000 euros. En cas de reconduction de la durée de location pour 3 ans, soit 12 ans de location au total, la réduction d'impôt pourra atteindre au total 31 500 euros.

Cette remise est applicable comme suite :

  • 2% par an pendant 9 ans, soit 3 000 € de réduction d'impôt annuelle
  • 1% par an entre la neuvième et la douzième année de location, soit 1 500 euros de réduction d'impôt sur les trois dernières années de mise en location du bien

Au total : le niveau de défiscalisation atteint (3 000 x 9) + (1 500 x 3) = 31 500 euros


Tout porteur de projet d'investissement dans le dispositif Pinel 2018 devra s'assurer d'investir dans des logements qui répondent aux critères d'éligibilité à la loi Pinel. Parmi ceux-ci, les logements concernés par le dispositif sont les biens immobiliers neufs ou issus d'une vente en état futur d'achèvement (VEFA). Il s'agit de logements labellisés BBC et par conséquent peu énergivores.


  • Les opérations d'acquisition de biens dans le cadre du dispositif Pinel sont limitées à 2 par an.


  • Le plafond de réduction d'impôt applicable est de 63 000 € sur 12 ans, correspondant à l'acquisition d'un bien d'une valeur de 300 000 €.


  • Au-delà d'un prix d'achat de 5 500 € le mètre carré, les avantages fiscaux ne s'appliquent plus.


  • Les investisseurs doivent respecter le zonage loi Pinel fixé par la loi.


LoiPinel-gouv
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Plafonds de loyers Pinel

Zones Pinel 2018 : un zonage recentré

Plafonds de ressources Pinel

Pourquoi investir en loi Pinel en 2018 ?

  • Qu'est-ce que la surface utile d'un logement ?


La surface utile d'un logement correspond à la surface dédiée à l'usage d'habitation dont la hauteur sous plafond est supérieure ou égale à un 1,80 mètres, à laquelle on ajoute la moitié de la surface des annexes (avec application d'un plafond à huit m²).


Pour calculer la surface habitable :

  1. Multipliez la longueur par la largeur de chaque pièce. Du résultat en mètres carrés obtenu, additionnez la surface de toutes les pièces. La "surface de plancher" est ainsi obtenue.
  2. Déduisez  ensuite de cette surface :
  • Les cages d'escalier et marches
  • Les murs et cloisons
  • Les embrasures de portes et fenêtres
  • les gaines


Pour calculer la surface des annexes :


Sont considérés comme annexes des pièces extérieures au logement, auxquelles l'accès doit obligatoirement se faire via passage extérieur (en copropriété ou en logement collectif :  une partie commune ; en logement individuel : garage...). Elles doivent être exclusivement réservées à l'usage du résident et la hauteur sous plafond égale ou supérieur à 1,80 m.


Quelques critères permettant de qualifier une surface d' "annexe":

  • Absence de plafond
  • Parpaing apparent
  • Toiture apparente....

Quelques exemples d'annexes :

  • Remises
  • Ateliers
  • Sous-sols et caves
  • Logias
  • Balcons et vérandas
  • Certaines terrasses dans des conditions particulières


En ajoutant 50% de ces surfaces annexes à la surface habitable, vous obtenez la surface utile.

Loi Pinel 2018 : les conditions à respecter

Zones Pinel 2018

Zone A
  • - Grandes villes telles que Lyon, Marseille, Montpellier
  • - Frontière genevoise côté France
  • - Agglomération de l'Ile-de-France
Zone A Bis - Paris et 29 communes de son agglomération (petite couronne)
Zone B1
  • - Grande couronne parisienne de plus de 250 000 habitants
  • - Certaines villes jugées onéreuses : La Rochelle, Annecy, Chambéry...
  • - Départements d'Outre-Mer, autres îles non liées au continent
  • - Corse

L'un des avantages indéniables de la loi Pinel 2018 réside dans l'opportunité de dégager un rendement locatif pérenne au travers des loyers locatifs stables.


Or, au terme de la période de location, l'investisseur dispose du bien comme bon lui semble.

Ainsi, l'investissement dans le dispositif Pinel permet de dégager des revenus complémentaires au travers des loyers perçus. Ajouté aux avantages induits liés à la réduction d'impôt, l'investissement en loi Pinel représente une opportunité intéressante pour preparer sa retraite, et ce à plusieurs titres :

  • Perception de loyers comme complément de retraite
  • Possibilité de disposer du bien comme résidence secondaire.


D'autres objectifs coexistent également au travers du zonage Pinel 2018 :


Objectifs gouvernementaux

Une réduction d'impôt conséquente

La loi Pinel 2018 offre la possibilité aux propriétaires bailleurs de déduire fiscalement des loyers perçus les charges réelles ci-après :

  • Intérêts d'emprunt
  • Taxe foncière
  • Coûts liés à la gestion locative
  • Frais de garantie du crédit
  • Frais de réparation / entretien du bien
  • Primes d'assurance
  • Frais salariaux du gardien / concierge de l'immeuble du bien loué



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Se constituer un patrimoine

L'avantage fiscal tiré du dispositif Pinel 2018 répond à 3 objectifs majeurs :

  1. Dynamiser, stimuler et favoriser la construction de logements neufs dans les zones du territoire national où il existe une demande importante à la location.
  2. Encourager le placement dans la pierre, qui reste une valeur refuge pour les français.
  3. Donner l'opportunité à des "ménages moyens" d'avoir recours à un logement locatif. Une forme de compromis entre un logement social auquel ils n'ont pas accès et certains logements aux prix plus élevés sur le marché de l'offre de logements locatifs.


En profitant à la fois de la réduction d'impôt accordée dans le cadre du dispositif de défiscalisation Pinel 2018, et des loyers perçus durant la période de location, l'investisseur finance pour partie le bien acquis. Ainsi, sur une période de long terme, cet investissement permet à l'investisseur de se constituer un patrimoine immobilier pérenne. 


En outre, il aura la possibilité de jouir du bien en toute liberté à l'issue de la période de location réglementaire. Ainsi, plusieurs possibilités s'offrent à lui :

  • Revendre le bien, dans l'optique de réaliser une plus-value à la revente
  • Conserver le bien et poursuivre la période de location afin de percevoir des revenus complémentaires



Dans le cadre de la mise en location du bien, un plafond de loyers applicable doit être respecté pour rentrer dans le cadre du dispositif d'éligibilité à la loi Pinel. L'objectif pour le gouvernement est dans une certaine mesure d'encadrer les prix des loyers afin d'éviter les abus. Chaque année, les plafonds de loyers Pinel sont réévalués.


Le barème applicable du loyer moyen au m² est fonction  de la zone géographique d'implantation du logement. Un coefficient multiplicateur vient s'appliquer à chacun des barèmes applicables.


Ce coefficient multiplicateur équivaut à 0,7 + 19/S ("S" étant la surface utile du bien). Le coefficient multiplicateur est désormais plafonné à 1,2.


Ainsi, afin de calculer le loyer Pinel, 3 composantes doivent-être intégrées :

  1. La surface utile du bien
  2. Le barème applicable de la zone concernée ou se trouve le bien
  3. Le coefficient multiplicateur


  • Sur l'acquisition du bien 

Dans le cadre de l'acquisition d'un logement en loi Pinel, ce dernier doit être loué à des locataires n'excédant pas certains plafonds de revenus. Ces plafonds on été réévalués à la faveur des locataires en comparaison à l'ancien dispositif Duflot, afin d'offrir la possibilité au plus grand nombre d'avoir accès à des logements entrants dans le cadre du dispositif Pinel. 


Ces plafonds sont fonction de deux variables :

  1. La zone ou se situe le bien
  2. La situation familiale / composition du foyer des locataires
  • En déduction de charges 

Louer à ses enfants

Dans le cas ou l'acquisition du bien est réalisée selon les critères d'éligibilité du bien au dispositif Pinel 2018, le propriétaire bailleur à la possibilité de louer son logement à ses ascendants ou descendants. Cette avantage constitue une nouveauté par rapport à l'ancien dispositif de défiscalisation Duflot.


Ainsi, tout parent pourra louer à ses enfants le bien par exemple, dans le cadre de leurs études supérieures. Dans ce cas, il pourra être intéressant de voir corréler le nombre d'année d'étude de ses enfants avec la période d'acquisition et de mise en location du bien.


Cependant, les futurs propriétaires devront être vigilent à plusieurs points afin de pouvoir profiter de cet avantage et réussir leur investissement :

  1. Votre enfant ne pourra faire partie du même foyer fiscal
  2. Respecter les plafonds de loyers applicable. Votre enfant ne pourra ainsi pas bénéficier de l'appartement gratuitement, sous peine de poursuites fiscales.
  3. Penser à anticiper l'achat pour profiter des lots les mieux situés (proximité des écoles, transports, etc.) et donc les plus intéressants
  4. Respecter les plafonds de ressource du locataire, en cas de pension alimentaire versée par exemple.
  5. Ne pas recevoir d'aide de l'Etat au logement de type APL.


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Louer à ses enfants, c'est donc :

  • Optimiser et mieux maîtriser le coût lié aux financement des études supérieurs de ses enfants, le logement étant le premier poste de dépense d'un étudiant.
  • Une facilité de gestion optimisée à ce titre, puisqu'il s'exerce dans un cadre familial
  • Une optimisation fiscale liée à la réduction d'impôt.

Selon votre situation, votre niveau de connaissance de la loi Pinel 2018, et le montant de votre projet, testez votre investissement en loi Pinel et estimez :

  • Votre réduction d'impôt (totale, annuelle, mensuelle)
  • Vos mensualités de remboursement
  • Vos revenus locatifs
  • La plus-value estimée de votre bien et sa valeur de revente potentielle




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